Agravo de Instrumento Nº 5010445-57.2024.4.02.0000/RJ
RELATOR: Desembargador Federal ANDRÉ FONTES
AGRAVANTE: MANOEL DA SILVA RAMOS
ADVOGADO(A): DIOVANA HENRIQUE BASTOS DE SOUZA (OAB RJ250151)
AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF
RELATÓRIO
Trata-se de agravo interposto por MANOEL DA SILVA RAMOS, de decisão proferida pelo Juízo da 19ª Vara Federal do Rio de Janeiro no evento 3, nos seguintes termos:
Trata-se de demanda ajuizada por Manoel da Silva Ramos em face da Caixa Econômica Federal em que se pretende:
"1. A ANTECIPAÇÃO DE TUTELA, nos termos do artigo 300 do CPC, OU QUE, estando presentes o fumu boni iuris e o periculum in mora, seja deferida liminar em sede de medida cautelar de caráter incidental do processo ajuizado, art. 305, e 297 c/c 301, todos do CPC, para:
a) Que seja deferida MEDIDA LIMINAR, para obstar a Ré de prosseguir com o processo de execução extrajudicial do bem imóvel dado em garantia hipotecária, suspendendo o leilão designado para os dias 24\07\2024 e 02\08\2024 às 10:00 horas; bem como que se abstenha da emissão da CARTA DE ARREMATAÇÃO em favor de terceiros ou do próprio banco, em virtude de adjudicação compulsória; devendo o leiloeiro oficial o Sr. Eduardo de Werk, Telefone: (48)3036-1429/98829- 1025(whatsapp) E-mail: contato@gestordeleiloes.com.br, ser intimada via e-mail, ou ligação, da respectiva decisão de suspensão dos Leilões; devendo também o Registro de Imóveis, ser oficiado para não averbação da arrematação, caso haja, junto a matricula de N° 221050, do Cartório do Oitavo Serviço Registral de Imóveis do Rio de Janeiro\RJ.
b) A manutenção da parte Autora na posse do imóvel até ulterior decisão, sob pena de multa a ser estabelecida por este Juízo;
c) Que seja fixado o valor de R$1.000,00 (hum mil reais) de multa diária como penalidade por ato de descumprimento, pela parte ré, da eventual decisão.
d) A retificação da certidão de matrícula para declarar anulável a consolidação realizada na averbação, oportunizado a parte Autora a efetuação dos depósitos judiciais no valor do financiamento obtido, bem como a manutenção da posse da parte Autora no imóvel até o trânsito em julgado da presente demanda;
(...)
3. Que seja confirmada no mérito a tutela requerida.
4. A anulação da consolidação da propriedade em favor da Ré, bem como sua retificação na Matrícula do referido Imóvel, seja autorizada à incorporação da mora no saldo devedor e o retorno do pagamento das prestações."
O autor alega, em síntese, que, em 25 de abril de 2012, celebrou junto à ré “Contrato Por Instrumento Particular de Compra e Venda de Unidade Isolada e Mútuo com Obrigações e Alienação Fiduciária, Programa Carta de Credito Individual - FGTS”, para aquisição do imóvel situado na Rua Iguaba Grande, N. 78, Bairro: Pavuna, Rio de Janeiro/RJ e Cep: 21655-340; que passou por diversas dificuldades e não conseguiu mais arcar como financiamento, ficando inadimplente; que o imóvel foi consolidado e foram marcados leilões para os dias 24\07\2024 e 02\08\2024 às 10hrs; que a ré deveria ter oportunizado meios equânimes para que a parte autora solvesse o débito, antes mesmo de iniciada a Execução extrajudicial, bem como deveria ter notificado a parte autora para purgar a mora conforme previsto na lei.
É o relatório.
1 - Ante a documentação carreada aos autos, defiro o pedido de gratuidade de justiça ao autor.
2 - Os mutuários, ao celebrarem contratos de financiamento de imóvel, garantido por alienação fiduciária, assumem o risco de, em se tornando inadimplentes, terem o imóvel objeto do financiamento levado a leilão, razão pela qual estão perfeitamente cientes das consequências que o inadimplemento pode acarretar.
Por outro lado, o artigo 26 da Lei nº 9.514/97, estabelece que o fiduciante, seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do Registro de Títulos e Documentos, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. Confira-se:
"Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.
§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.
§ 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 3o-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 4o Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014)
§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.
§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.
§ 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27." (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
Por sua vez, o art. 27, §2º-A da referida Lei prevê:
"Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.
§ 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.
§ 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico." (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
(...)
Para purgar os efeitos da mora e evitar as medidas constritivas do financiamento, tais como a realização do leilão e a consolidação da propriedade, é necessário que o mutuário cumpra as exigências estabelecidas na Lei n. 10.931/2004, que impõe, dentre outras, a necessidade de assegurar a continuidade do pagamento, no tempo e modo contratados, do valor incontroverso das prestações (§ 1º do artigo 50), bem como efetuar o depósito integral dos valores controvertidos cobrados pelo agente financeiro (§ 2º do artigo 50), exigência que somente poderá ser dispensada diante da existência de relevante razão de direito e risco de dano irreparável ao ora agravante (§ 4º do art. 50), o que não se verifica no caso dos autos.
A parte autora alega que não foi intimada para purgar a mora, tampouco acerca dos leilões designados; todavia, a certidão expedida pelo Registro de Imóveis, referente ao imóvel objeto da presente demanda, consigna que houve a referida notificação por meio de Edital (Evento 1, Matrícula de Imóvel 5), afastando-se, por tal razão, a alegação de irregularidade do procedimento. Observe-se:
A informação da notificação, registrada na matrícula do imóvel, promovida por agente detentor de fé pública, goza de presunção de veracidade, sendo meio suficiente para a comprovação da notificação para purgar a mora.
Nesse sentido, trago à colação os seguintes precedentes:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE MÚTUO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL DADO EM GARANTIA. INADIMPLÊNCIA. LEI Nº 9.514/97. DEVEDOR EM LOCAL IGNORADO, INCERTO. NOTIFICAÇÃO POR EDITAL. VALIDADE. 1 - Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido liminar, interposto por MARIA DAS NEVES DE SANTANA em face da CEF-CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, objetivando cassar a decisão da 22ª Vara Federal - Seção Judiciária do Rio de Janeiro que indeferiu a tutela provisória. 2 - Em análise perfunctória, própria deste momento recursal, diferentemente do que alega a Agravante, verifica-se que, às fls. 23, a Agravada acosta aos autos cópia da Certidão expedida pelo 2º Ofício de Registro de Títulos e Documentos - RJ atestando a impossibilidade de realização da intimação da devedora, ora Agravante, "(...) em virtude de não residir no endereço indicado, informação de Sr. Renata (local), encontrando-se em local incerto e não sabido. (...)". 3 - Nos termos da norma do artigo 26, da Lei nº 9.514/97, encontrando-se em local ignorado ou incerto, será promovida a intimação do devedor por edital, o que se efetivou, conforme documento de fls. 71, dos autos originários. 4 - Seguindo esta concepção, demonstrado que a devedora, ora Agravante, não foi localizada para receber a intimação para purgar a mora, válida a notificação por edital, afastando-se, por tal razão, a alegação de irregularidade do procedimento. 5 - A legislação que rege a matéria não prevê que as partes sejam intimadas pessoalmente da data de realização do leilão, considerando que a notificação pessoal da dívida constitui o momento oportuno para a purgação da mora, de forma que o futuro leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido. 6 - Agravo de Instrumento conhecido e desprovido. (0003110-82.2018.4.02.0000 (TRF2 2018.00.00.003110-7), Agravo de Instrumento, 6ª TURMA ESPECIALIZADA, Data de decisão: 10/09/2018, Data de disponibilização: 12/09/2018, Relator: Desembargador Federal POUL ERIK DYRLUND)
CIVIL. ADMINISTRATIVO. CONTRATO DE MÚTUO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DO MUTUÁRIO. NOTIFICAÇÃO PARA PURGA DA MORA ATESTADA POR OFICIAL DO REGISTRO. FÉ PÚBLICA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÃO. LEI N.º 9.514/97. CESSÃO DE CRÉDITO. LEGALIDADE. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE. 1. Ocorrido o inadimplemento das obrigações, o que é incontroverso, e a notificação pessoal do mutuário-fiduciante, sem a purga da mora, resta consolidada a propriedade em nome do fiduciário, nos termos do artigo 26, parágrafo 7º, da Lei nº 9.514/97. 2. A notificação pessoal para purgar a mora mediante certidão lavrada em cumprimento do § 3º do art. 26 da Lei 9.514/97 e subscrita por escrevente de serventia judicial, goza de fé pública, e dotada, por isso, de presunção de veracidade. 3. Embora o art. 290 do Código Civil estabeleça que a cessão de crédito produz efeitos com a notificação do devedor, a consequência da ausência de tal comunicação é liberá-lo da obrigação na hipótese de pagamento ao credor primitivo, nos termos do art. 292 do CC. 4. Pacificada a jurisprudência no tocante à aplicação das disposições da Lei nº 8.078/90, que instituiu o Código de Defesa do Consumidor ( CDC), às relações contratuais firmadas com as instituições financeiras em face do disposto na Súmula 297 do STJ: "O código de defesa do consumidor é aplicável às instituições financeiras", mas sua da incidência não resulta a automática inversão do ônus da prova, para o que se impõe a comprovação da hipossuficiência do devedor, além da plausibilidade da tese defendida por ele, a critério do juiz, conforme o teor do art. 6º, VIII do CDC.
(TRF-4 - AC: 50279721320214047003 PR, Relator: GISELE LEMKE, Data de Julgamento: 01/02/2023, DÉCIMA SEGUNDA TURMA)
Assim, diante da fé pública de que gozam os Oficiais dos Registros de Títulos e Documentos, não tendo sido trazidos aos autos elementos suficientes a infirmar a veracidade das informações fornecidas, tenho por regular o procedimento adotado pela CEF.
Decorrido o prazo para a purga da mora, quedando-se os mutuários inertes, apesar de terem sido notificados, foi consolidada a propriedade em nome da CAIXA.
É de se salientar que a regra que prevê a notificação pessoal do mutuário para a purga da mora tem por escopo proporcionar a este uma última oportunidade de solver o débito. Não há qualquer surpresa na retomada do imóvel, sendo certo que, desde a celebração do contrato, os devedores sempre souberam que a execução extrajudicial seria consequência da falta de pagamento.
As formalidades legais não se prestam para favorecer devedor recalcitrante, que não demonstra boa-fé no trato de suas relações contratuais.
É certo que a intimação do devedor é essencial para validar a execução, mas isso não significa que não haja outros meios de intimar o devedor (publicação de edital em jornal, por exemplo) nem significa que o devedor possa se valer da falta de notificação pessoal quando é evidente a sua dívida.
Diante do exposto, levando-se em conta que os elementos dos autos não evidenciam a probabilidade do direito, INDEFIRO a concessão da tutela de urgência.
3 - Cite-se.
Ofertada a contestação:
3.1 - Intime-se a parte autora para que se manifeste em réplica, em 15 (quinze) dias, devendo, no mesmo prazo, especificar as provas que pretende produzir, justificando-lhes a pertinência.
3.2 - Intime-se a parte ré para que igualmente se manifeste em provas.
3.3 - Ressalto que eventual prova documental suplementar deverá ser desde logo apresentada com o pedido de provas, hipótese em que deverá ser dada vista à parte contrária, por 15 (quinze) dias.
Em sua minuta de agravo, MANOEL DA SILVA RAMOS afirma: (i) “A concessão de efeito suspensivo no presente agravo encontra justificada nos princípios da razoabilidade e da necessidade, pois, sem ela, a sentença de mérito importará denegação de justiça, comprometendo-se a efetividade da prestação jurisdicional.”; (ii) “Caso o referido efeito não seja concedido o Agravante, poderão lhes ser tolhido os direitos à prestação jurisdicional, haja vista que o Ilustre juiz a quo indeferiu o pedido de Tutela de Urgência e reestabelecimento do contrato para quitação das parcelas vincendas. Além disso, pleiteou-se que a agravada se abstenha de incluir o nome do agravante nos cadastros de proteção ao crédito, e para que seja concedida a manutenção da posse do bem e, seja determinada a suspensão do procedimento de execução extrajudicial, bem como a proibição de procedimentos executórios sob o contrato sub judice.”; (iii) “O Agravante preenche os requisitos para obter a suspensão pretendida, quais sejam, a probabilidade do direito, uma vez já concedido o direito de purga da mora pelo juízo a quo, estando em evidência o perigo de dano ou o risco do resultado útil do processo, pois, danos irreparáveis sofrerá o Agravante caso o leilão aconteça, estando sujeitos a perda do imóvel, devido a irregular consolidação da propriedade.”; (iv) “Portanto, requer-se de Vossa Excelência, ad cautelam, a concessão da antecipação dos efeitos da tutela pretendida no presente recurso, bem como a suspensão dos possíveis efeitos dos leilões, visto que o primeiro leilão ocorreu na data de 24/07/2024 e o segundo leilão ocorrerá na data de 02/08/2024, podendo, portanto, ter sido arrematado no primeiro leilão, e do procedimento de execução instaurado pela CEF, até o julgamento do presente recurso.”; (v) “Diante de todo o exposto e presentes todos os requisitos ensejadores da concessão do efeito suspensivo ativo, o agravante espera que, no mérito, seja dado INTEGRAL PROVIMENTO AO PRESENTE AGRAVO DE INSTRUMENTO para que seja reformada a respeitável decisão do juízo a quo, no que diz respeito ao efeito suspensivo de atos provenientes do vicioso procedimento de execução extrajudicial instaurado pela ré, principalmente no que concerne à suspensão do leilão dia 02/08/2024 e de possíveis efeitos de venda, além da manutenção da agravante na posse do imóvel.”
Contraminuta de CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF no evento 9.
Manifestação do Ministério Público pela falta de interesse público na demanda, evento 13.
É o relatório.
Dispensada a revisão, na forma regimental.
VOTO
I – A intimação pessoal do devedor (art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514-97), prevê, de forma taxativa, que o mutuário seja comunicado, por meio de correspondência remetida para o endereço do imóvel objeto do contrato (e não por intimação pessoal) para que assim possa, querendo, exercer o seu direito de preferência na reaquisição do bem.
II – A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante.
III - Ainda que se cogitasse irregularidade na intimação do devedor, não há prejuízo quando esse tem ciência inequívoca da realização de leilão, como no caso concreto, ajuizando ação para suspensão da praça.
Conforme consta do relatório, cuida-se de agravo, com requerimento de atribuição de efeito suspensivo, interposto por MANOEL DA SILVA RAMOS de decisão proferida pelo Juízo da 19ª Vara Federal do Rio de Janeiro, que, indeferiu a tutela provisória de urgência, que objetivava a suspensão do “(...) leilão designado para os dias 24\07\2024 e 02\08\2024 às 10:00 horas; bem como que se abstenha da emissão da CARTA DE ARREMATAÇÃO (...)”
A controvérsia posta em desate, nos presentes autos, consiste em analisar a possibilidade de se declarar a nulidade ou não, do leilão extrajudicial e seus efeitos, que tem por objeto o imóvel da parte agravante.
Após a decisão monocrática proferida por esta Relatoria, não houve manifestação da agravante capaz de infirmar o entendimento nela esposado.
Como é cediço, com fulcro no art. 300, do Código de Processo Civil, os requisitos para o deferimento da tutela antecipada são: (i) a presença da probabilidade do direito e (ii) o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. No caso que ora se examina, na esteira do decidido em primeira instância, não logrou êxito a agravante em demonstrar a probabilidade do direito.
Ab initio, importa consignar que se verifica, in casu, a regularidade do procedimento extrajudicial do imóvel objeto do contrato de mútuo com alienação fiduciária em garantia celebrado entre as partes, nos termos da Lei nº 9.514-97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, in verbis:
Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.
§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.
(...)
§ 4o Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.
§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.
(...)
§ 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio".
(...)
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.
(...)
§ 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.
Acerca da consolidação da propriedade de bens imóveis, objeto de alienação fiduciária, e da execução extrajudicial desses, o caput do artigo 26 supracitado dispõe que a dívida, referente ao contrato habitacional, vencida e não paga, seja no todo ou parcial, irá constituir em mora o fiduciante e ato contínuo, a propriedade do imóvel será consolidada, em nome do fiduciário.
Por seu turno, o caput do artigo 27 supracitado determina que após a consolidação da propriedade, em nome do fiduciário, será aberto o prazo de 30 (trinta) dias, contados da data do registro de que trata o §7, do art. 26, da mesma lei, para fins de promoção de leilão público com o fito de alienar o imóvel, objeto da controvérsia.
§ 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico”.
Nos termos do dispositivo legal supramencionado, o inadimplemento do devedor fiduciári0, ora agravante, gerou as averbações, em 06.04.2023 e 22.12.2023, no 8º Registro de Imóveis, da Capital do Estado do Rio de Janeiro, AV-5-M221050 e AV-6-M221050, relativa à constituição em mora da devedora fiduciante, com intimações por editais do Registro de Imóveis do Brasil, publicados respectivamente pelos nºs. 1058-2023, 1059-2023, 1060-2023; bem como 1231-2023, 1232-2023 e 1233-2023; tendo sido a parte agravante intimada a pagar os débitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária e não tendo a mesma purgado a mora no prazo legal, ficando assim, constituída a mora contratual (evento 1 MATRIMÓVEL5 do feito originário).
Em 07.03.2024, foi averbada no mesmo Cartório de Registro de Imóveis, na AV-8-M-221050, a consolidação de alienação fiduciária do imóvel, em favor da credora Caixa Econômica Federal.
Não há como ser reconhecida, portanto, a aventada ilegalidade da notificação para purgar a mora, até porque a própria parte agravante admitiu a inadimplência.
No que tange à intimação pessoal do devedor (art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514-97), tem-se que esse dispositivo foi incluído pela Lei nº 14.711-2023, que dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana, passando a prever, de forma taxativa, que o mutuário seja comunicado, por meio de correspondência remetida para o endereço do imóvel objeto do contrato (e não intimação pessoal) para que assim possa, querendo, exercer o seu direito de preferência na reaquisição do bem.
No caso que ora se examina, nota-se que consta da matrícula do imóvel a informação de que a parte agravante foi devidamente intimada para realizar o pagamento, por edital.
Importante mencionar, ainda, que, conforme jurisprudência sedimentada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, ainda que se cogitasse irregularidade na intimação do devedor, não há prejuízo quando esse último tem ciência inequívoca da realização de leilão, como no caso concreto, com o ajuizamento de ação para suspensão da praça. Senão vejamos (grifei):
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. LEI 9.514/97. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC/73. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO. NULIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. AJUIZAMENTO DE AÇÃO CAUTELAR. SUSPENSÃO LIMINAR DA PRAÇA. FINALIDADE DO ATO ATENDIDA. AGRAVO NÃO PROVIDO.
1. Não há violação do art. 535 do CPC/73 quando o eg. Tribunal estadual aprecia a controvérsia em sua inteireza e de forma fundamentada.
2. "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/1997"(AgInt no AREsp 1.678.642/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 1º/03/2021, DJe de 09/03/2021).
3. Na hipótese, o acórdão recorrido consignou expressamente que os devedores constantes do título executivo foram devidamente notificados acerca da realização dos leilões, sendo desnecessária a intimação do agravante por se tratar de possuidor amparado por contrato particular não levado a registro.
4. Ainda que se considerasse necessária a intimação do agravante ante a ciência, pela exequente, da realização de negócio de compra e venda com os devedores, "A Jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante"(AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 03/12/2019, DJe de 09/12/2019).
5. No caso dos autos, o Tribunal de origem consignou que o agravante teve ciência inequívoca da data de realização dos leilões, em razão de haver ingressado com medida cautelar da qual resultou a suspensão liminar da praça, não lhe cabendo alegar a nulidade do procedimento por falta de intimação, considerando-se que a finalidade do ato foi alcançada.
6. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no REsp 1325854/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 04/10/2021,DJe 08/11/2021)
Por todo o exposto, é o voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso.
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Signatário (a): ANDRÉ FONTES
Data e Hora: 10/9/2024, às 20:11:29