Apelação Cível Nº 0008191-16.2010.4.02.5101/RJ
RELATOR: Juiz Federal MARCELO DA FONSECA GUERREIRO
APELANTE: ANDRE LUIS GUIMARAES SANABIO (RÉU)
ADVOGADO: VIVIANNE MOURA DE OLIVEIRA RIBEIRO (DPU)
APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (AUTOR)
MPF: MINISTÉRIO PÚBLICO FEDERAL
RELATÓRIO
Cuida-se de apelação cível. Trata-se de Ação de Reintegração de Posse cumulada com Cobrança proposta pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL em face de ANDRÉ LUIZ GUIMARÃES SANABIO, objetivando: (i) seja declarado o esbulho possessório perpetrado pelo Réu e seja concedido, em caráter definitivo, a reintegração de posse em favor da Autora do imóvel designado como apartamento 303, bloco 11, do nº 95 da Rua das Amendoeiras, Campo Grande, Rio de Janeiro; (ii) seja a parte ré condenada a pagar as despesas vinculadas ao imóvel no valor de R$ 2.580,09 (dois mil, quinhentos e oitenta reais e nove centavos), atualizado até 03/05/2010.
Para fundamentar sua pretensão, a Autora narra que arrendou ao Réu o apartamento 303, bloco 11, do nº 95 da Rua das Amendoeiras, Campo Grande, Rio de Janeiro, por meio de Contrato Particular vinculado ao Programa de Arrendamento Residencial – PAR, criado pela Lei nº 10.188/2001. Assenta que, por força do referido contrato, o Réu assumiu a obrigação de pagar a prestação mensal do arrendamento, além das despesas com energia elétrica, água, taxa do condomínio e tributos incidentes sobre o imóvel. Ao final da vigência do contrato e cumpridas integralmente as obrigações pactuadas, o Réu poderia optar pela compra do bem, ou pela renovação do contrato de arrendamento, ou, ainda, pela devolução do bem arrendado. Destaca que a destinação do imóvel arrendado é o uso exclusivo para a residência do arrendatário e de sua família. No entanto, a parte Ré deixou de cumprir as obrigações avençadas, não mais pagando as taxas de arrendamento e de condomínio e, embora notificada a regularizar os encargos em atraso, permaneceu inerte, a configurar esbulho possessório e a autorizar a pretendida reintegração de posse, nos moldes do previsto no art. 9º da Lei nº 10.188/2001. Destaca que, no caso dos imóveis vinculados ao Programa de Arrendamento Residencial, a configuração do esbulho possessório se dá por força da própria lei de regência. Vale dizer, se o arrendatário, notificado, não pagar os encargos em atraso, a lei, por ficção jurídica, considera caracterizado o esbulho ao término do prazo fixado na notificação ou interpelação. Ademais, aponta que a inadimplência do devedor, não regularizada no prazo estipulado, acarreta a rescisão, de pleno direito, do contrato negocial, independentemente de pronunciamento judicial. Sustenta que o arrendatário foi devidamente notificado para regularizar sua situação, não o fazendo, a configurar o esbulho. Conclui, assim, ter adquirido a posse e a propriedade do imóvel em epígrafe, por força do mencionado contrato descumprido e com base na Lei nº 10.188/2001.
A petição inicial vem acompanhada de procuração, documentos e comprovante de recolhimento das custas (evento 1).
É proferida sentença terminativa, por ausência de prévia notificação do arrendatário por cartório ou correios (evento3).
Interposta Apelação (evento7), o Tribunal Regional Federal da Segunda Região dá provimento ao recurso, reputando válida a notificação constante nos autos (eventos 24 e 25). Houve o trânsito em julgado em 07/11/2016 (evento29).
Com o retorno dos autos a este Juízo, é indeferida a medida liminar e determinada a citação do Réu (evento41).
A CEF acosta planilha atualizada dos débitos (evento46).
O Réu é regularmente citado (evento54) e, assistido pela Defensoria Pública da União, apresenta contestação, na qual relata que firmou contrato de arrendamento de imóvel por meio do Programa – PAR, em 18/05/2006. Contudo, por dificuldades financeiras, ficou em débito quanto a algumas parcelas, buscando regularizar o débito junto a Autora. Esclarece que os valores referentes ao condomínio eram pagos inicialmente à uma administradora, que, por desagradar os condôminos, teve rescindido o contrato. As cotas condominiais passaram a ser pagas diretamente à síndica. Assenta que a CEF deixou de emitir os boletos para pagamento das parcelas referentes ao imóvel em questão, devido ao pagamento das cotas diretamente à síndica, “o que gerou inúmeros transtornos, inclusive foi proposta uma ação com o fim de que a Administradora reconhecesse os pagamentos efetuados para a síndica eleita à época”. “Buscando regularizar os pagamentos, o Assistido se dirigiu à CEF, que continuou se recusando a receber os pagamentos do arrendamento e a emitir os boletos. Orientaram o Assistido a tentar pagar na Administradora. Porém, na Administradora, também se recusaram a receber em virtude da existência de um processo judicial - reintegração de posse (2010.51.01.008191-7). Inclusive, o Assistido ressalta que a Administradora também lhe informou que eles não estavam orientados a receber os valores do arrendamento porque ele não havia pago as custas de tal processo. Neste diapasão, o Réu procurou por diversas vezes a Caixa Econômica Federal com o objetivo de regularizar os pagamentos das parcelas em atraso. Contudo, não obteve êxito, visto que a Autora se recusou a receber os pagamentos em virtude da existência de um processo judicial. Por fim, ressalta que a parte ré tem interesse em refinanciar o débito existente, ou caso contrário, quitar a dívida através de prestações mensais no valor de R$ 500,00, pois não deseja perder o seu único imóvel. E também ressalta que só não quitou a dívida antes, pois a Caixa recusou o recebimento das parcelas em atraso”. Em preliminar, alega que a CEF nunca foi possuidora do bem. No mérito, sustenta haver função social no contrato em tela. Assenta que “o fato de temporariamente existir impossibilidade de honrar com as responsabilidades contratuais não qualifica o Réu como possuidor de má-fé”. Afirma que a jurisprudência já admite, com o intuito de preservar a relação contratual, o adimplemento substancial. Requer o refinanciamento da dívida, ou, em caso contrário, a celebração de acordo entre as partes. Pugna pela retenção e indenização das benfeitorias úteis e necessárias realizadas, nos moldes do art. 1.219 do Código Civil. Pugna pela improcedência dos pedidos (evento57).
Em réplica, a CEF rechaça os argumentos trazidos na contestação e alega ter apresentado proposta de acordo na via administrativa, que foi recusada pelo Réu (evento69).
É rejeitada a preliminar de ilegitimidade ativa, suscitada pelo Réu (evento71).
O Réu postula pela produção de prova técnica para identificar e precisar as benfeitorias úteis e necessárias por ele realizadas (evento88), o que é deferido (evento95).
Após sucessivas substituições (eventos 95, 103), é designada perita, que, ao comparecer ao local, não o encontra disponível. É determinada a intimação pessoal do Réu, ficando ciente que a ausência injustificada no local, na data aprazada, que resulte na impossibilidade de acesso da perita ao imóvel, importará em desistência da prova requerida (evento149).
A perícia de engenharia é realizada (evento204).
As partes são intimadas sobre o laudo técnico.
Sem outras provas.
Sentença com o seguinte dispositivo:
“Diante do exposto:
1- INDEFIRO A LIMINAR PLEITEADA, em virtude da decisão proferida pelo Supremo Tribunal Federal, na ADPF 828, suspendendo as desocupações, a princípio, até 30/06/2022.
2- JULGO PROCEDENTE O PEDIDO, com fulcro no art. 487, I, do Código de Processo Civil, para determinar a reintegração da parte autora, em definitivo, na posse do apartamento 303, bloco 11, do nº 95 da Rua das Amendoeiras, Campo Grande, Rio de Janeiro, e rescindir o contrato de arrendamento residencial firmado entre as partes.
3- JULGO PROCEDENTE O PEDIDO, na forma do art. 487, I, do CPC, para condenar o Réu no pagamento das prestações do arrendamento em atraso, e das taxas de condomínio não pagas, consoante relatórios apresentados pela CEF, ambas até o momento da reintegração ou da efetiva desocupação do imóvel, compensando-se eventuais valores já adimplidos pelo Réu, devendo o montante ser apurado em liquidação de sentença, acrescidos de correção monetária e juros de mora na forma do Manual de Cálculos da Justiça Federal.
Condeno a parte ré em honorários advocatícios de 10% (dez por cento) sobre o montante da condenação, na forma do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, cuja exigibilidade está suspensa por ser beneficiário da gratuidade de justiça que ora concedo”.
A parte ré apelou para reforma da sentença.
Contrarrazões da CEF.
Promoção ministerial.
É o relatório.
VOTO
Não merece acolhida a apelação.
A CEF comprova que o Réu deixou de pagar: (i) a cota condominial: 10/2008, 11/2008, 01/2009, 02/2009, 03/2009, 04/2009, 05/2009, 06/2009, 07/2009, em diante; e a (ii) taxa de arrendamento a partir de 18/02/2009 (fls. 09/10, out.2, evento1).
A Lei nº 10.188, de 12 de fevereiro de 2001, ao criar o Programa de Arrendamento Residencial e instituir o Arrendamento Residencial com opção de compra, assim enuncia, em seu artigo 9º, in verbis:
“Art. 9º Na hipótese de inadimplemento no arrendamento, findo o prazo da notificação ou interpelação, sem pagamento dos encargos em atraso, fica configurado o esbulho possessório que autoriza o arrendador a propor a competente ação de reintegração de posse.”
Assim, com o inadimplemento do Contrato de Arrendamento pelo Demandado, a permanência no imóvel caracteriza o esbulho possessório a justificar a reintegração da CEF na posse do bem, sendo cabível, assim, a retomada do mesmo através da Ação Possessória.
Neste sentido, a Jurisprudência do Tribunal Regional Federal da 1ª Região, assenta o entendimento:
“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL. DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGA SEGUIMENTO A AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. CONTRATO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL COM OPÇÃO DE COMPRA. INADIMPLÊNCIA. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE.
(...) Prevê o contrato de arrendamento residencial com opção de compra, em sua Cláusula Décima Nona, inciso II, letra "a" que, em caso de inadimplência do arrendatário quanto ao pagamento das obrigações assumidas, pode a arrendadora notificá-lo a devolver o imóvel, sob pena de caracterização de esbulho possessório, que autoriza a propositura da competente ação de reintegração de posse. Tal procedimento está previsto no artigo 9º, da Lei nº 10.188/2001, in verbis: "Na hipótese de inadimplemento no arrendamento, findo o prazo da notificação ou interpelação, sem pagamento dos encargos em atraso, fica configurado o esbulho possessório que autoriza o arrendador a propor a competente ação de reintegração de posse".
4. O posicionamento firmado pela jurisprudência no sentido de que, nos casos de imóveis financiados pelo SFH, em que para se suspender qualquer medida adotada pela CEF no intuito de expropriação do imóvel, necessário se faz o depósito das parcelas vencidas pelo mutuário, como medida acautelatória, é aplicável também para os casos relativos ao Programa de Arrendamento Residencial - PAR, porquanto expressamente prevista no artigo 9º da Lei 10.188/2001 a ação de reintegração de posse quando o arrendatário se encontrar inadimplente.” (...)
(TRF - Primeira Região; Classe: AGA – 200601000304364; Processo: 200601000304364; UF: BA; Órgão Julgador: Quinta Turma; Data da decisão: 29/1/2007; Relator(a) Desembargadora Federal Selene Maria de Almeida).
Ademais, adoto como razões de decidir a bem lançada sentença, in verbis:
“A Caixa Econômica Federal pretende obter provimento jurisdicional de reintegração de posse do imóvel situado no apartamento 303, bloco 11, do nº 95 da Rua das Amendoeiras, Campo Grande, Rio de Janeiro, bem como a condenação da parte ré no pagamento das taxas de arrendamento e condomínio em atraso.
A CEF apresentou planilha com débitos atualizados até janeiro/2017, que somam R$ 40.020,50 (quarenta mil e vinte reais e cinquenta centavos, evento46).
Como se sabe, o Programa de Arrendamento Residencial – PAR -, instituído pela Medida Provisória nº 1.823/99 e edições posteriores, convertida na Lei nº 10.188/2001, tem por finalidade precípua promover o acesso da população de baixa renda à moradia. Para tanto, as prestações alusivas ao contrato correspondente são módicas.
A aludida norma também garante a possibilidade de retomada do imóvel quando inadimplente o arrendatário e desde que previamente cientificado, verbis:
“Art. 9º Na hipótese de inadimplemento no arrendamento, findo o prazo da notificação ou interpelação, sem pagamento dos encargos em atraso, fica configurado o esbulho possessório que autoriza o arrendador a propor a competente ação de reintegração de posse.”
No caso concreto, o arrendatário foi notificado para purga da mora, por meio de envio ao endereço do imóvel objeto do contrato (f. 09, out.2, evento1), cuja regularidade foi reconhecida pelo Tribunal Regional Federal da Segunda Região quando deu provimento ao recurso de Apelação interposto pela CEF, para anular a sentença terminativa antes exarada e determinar o prosseguimento do feito (eventos 24 e 25). Transcorrido o prazo para purga da mora, o Réu permaneceu silente, a caracterizar o esbulho possessório.
A CEF e o Réu celebraram o contrato de arrendamento residencial com opção de compra, em 18/05/2006, tendo por objeto o imóvel antes descrito, com prazo de cento e oitenta meses (cláusula 10ª), para fim exclusivo de residência, e mediante o pagamento mensal de taxa de arrendamento, de condomínio e demais encargos (fls. 02/06, out.2, evento1).
Segundo a cláusula 15ª, o descumprimento de quaisquer das cláusulas e condições estipuladas, acarreta a rescisão do negócio jurídico, gerando a obrigação, quanto ao arrendatário, de pagamento das taxas de arrendamento vencidas atualizadas, bem como das demais obrigações contratuais.
Ainda de acordo com a previsão contida na cláusula 20ª, em caso de inadimplemento das obrigações contratuais, fica a arrendadora autorizada a notificar o arrendatário para purgar a mora em prazo determinado, ou a rescindir o contrato, notificando-o para devolver o imóvel, sob pena de caracterização do esbulho, e para pagar o débito em atraso.
A Autora comprova que o Réu deixou de pagar: (i) a cota condominial: 10/2008, 11/2008, 01/2009, 02/2009, 03/2009, 04/2009, 05/2009, 06/2009, 07/2009, em diante; e a (ii) taxa de arrendamento a partir de 18/02/2009 (fls. 09/10, out.2, evento1).
O Réu alega que os condôminos destituíram a antiga Administradora e passaram a pagar as quotas condominiais de forma direta à síndica, eleita à época. No entanto, não acosta aos autos nenhum documento comprobatório desse fato, como por exemplo, cópia da ata da assembleia do condomínio em que destituída a Administradora, recibos de pagamento dados pela síndica, declaração de quitação dada pelo próprio condomínio, dentre outras provas possíveis.
Incumbe ao Réu demonstrar ter efetivado o pagamento das prestações que lhe eram devidas no tempo e forma pactuados.
Sendo assim, reconhece-se a sua inadimplência relativamente à cota condominial e à taxa de arrendamento a caracterizar o esbulho, motivo apto a rescindir o contrato de arrendamento residencial e a reintegrar à Autora na posse do imóvel em epígrafe.
Impende, por oportuno, destacar que o Supremo Tribunal Federal, em decisão proferida na ADPF 828, da relatoria do Ministro Luís Roberto Barroso, foi mantida a extensão dos efeitos da Lei nº 14.216/2021, para suspender os despejos e as desocupações até 30/06/2022.
Na prova pericial de engenharia realizada nestes autos, a expert verificou que (evento204, out.85):
- “A unidade possui revestimento cerâmico e pintura em tinta PVA em bom estado de conservação. No banheiro e cozinha azulejos padrão até o teto” (f. 08);
- “A cozinha possui armário embutido sob a pia” (f. 09);
- “A unidade está em seu estado original, não possui benfeitorias” (f. 10);
- “A única benfeitoria detectada na unidade é a instalação de um armário por sob a pia da cozinha, este é removível em caso de mudança” (f. 11);
- “O armário instalado pode ser considerada necessária, mas ressalto que este é removível em caso de mudança” (f. 11);
- “Não foram detectadas benfeitorias significativas na unidade, apenas um armário de cozinha, facilmente removível em caso de mudança, no restante a unidade está em seu estado original e vem sofrendo as manutenções necessárias para os eu funcionamento, tais como pintura e outros reparos rotineiros” (12).
Embora a perita tenha indicado a existência de benfeitoria útil, consubstanciada em armário na cozinha, ressaltou ser possível sua retirada do imóvel, razão porque deixo de fixar indenização.
Quanto às benfeitorias necessárias, a perita identificou tão somente a conservação rotineira do bem e a existência de pintura, não fixando valores, por não serem significativas, motivo pelo qual não se mostra caracterizado valor a ser indenizado.
Assim, nos termos do disposto no art. 555, I, do Código de Processo Civil, é possível, ainda, a cumulação da demanda de reintegração de posse com a de cobrança dos valores inadimplidos pelo arrendatário”.
O direito à moradia não se presta a amparar inadimplemento contratual. O princípio da dignidade da pessoa humana não se presta a autorizar esbulho possessório. O Judiciário não pode obrigar as partes a conciliarem e nem a renegociar contrato. A função social da propriedade não se presta a proteger quebra de contrato regularmente celebrado. Desemprego não autoriza aplicação de teoria da imprevisão. O caso vertente, configura negócio jurídico válido, eficaz e destituído de vícios, sujeitando-se à plena observância da força obrigatória dos contratos (princípio do pacta sunt servanda).
A DPU não apresentou motivos jurídicos sérios e fortes que autorizassem a reforma da sentença.
Restou comprovado o inadimplemento da parte arrendatária, sem prova de pagamento superveniente, e a consequente rescisão do contrato de arrendamento firmado com base na Lei nº 10.188, de 12 de fevereiro de 2001, que criou o Programa de Arrendamento Residencial - PAR e instituiu o Arrendamento Residencial com opção de compra. Cumpre consignar que, em suas razões recursais, a parte ré confessa a inadimplência que redundou nas cobranças perpetradas pela CEF e, consequentemente, no pedido de reintegração de posse.
Em contrarrazões, bem sustentou a CEF, in verbis:
“A manutenção daquele que não cumpre o contrato, no programa de arrendamento, fatalmente, levaria à inviabilidade do programa, o qual foi instituído especialmente para que a população de baixa renda realize o sonho da casa própria. A situação do arrendatário, isoladamente considerada, não pode ser reputada legítima quanto ao inadimplemento injustificado, quando há várias outras pessoas na espera para poderem celebrar seus respectivos contratos de arrendamento residencial. Não prevalece, em caso de inadimplência, alegação de eventual violação ao princípio da função social da posse ou ao princípio de solidariedade social. O arrendatário foi notificado para efetuar o pagamento dos valores em atraso, no entanto, tais notificações restaram infrutíferas, não havendo manifestação da parte ré no sentido de regularizar os débitos. Logo, restou verificada a mora, eis que não há comprovação nos autos dos pagamentos integral dos débitos, CONFIGURANDO-SE O DESINTERESSE EM QUITAR OS DÉBITOS EM QUESTÃO, mesmo após as notificações. Isto posto, não há que se falar em inversão de expectativas ou má fé por parte da Caixa, ao revés, a foram efetuadas diversas tentativas de conciliação, inclusive antes da propositura da presente demanda, no entanto, todas estas tentativas de formalizar um acordo restaram-se frustradas. Impõe-se a rescisão do contrato e a retomada do bem pela CEF, nos termos das cláusulas terceira e décima nona do contrato. São vedadas a transferência/cessão de direitos decorrentes do contrato e a destinação do bem diversa da moradia do arrendatário e de seus familiares (Precedentes: TRF 2, AC nº2003.51.02.002186-0, 7ª Turma, Rel. Juiz Fed. Conv. Luiz Paulo da Silva Araújo Filho, DJU 08/10/2008 e TRF 2, AC nº2008.50.01.008596-3, 6ª Turma Esp., Rel. Des. Fed. Guilherme Calmon, E-DJF2R 14/07/2010 – Página 152/153, TRF2, AC nº 2010.51.10.005329-7, 6ª Turma Esp., Rel.Des. Fed. Guilherme Couto, E-DJF2R 12/12/2014). Por fim, convém ressaltar, que a Caixa Econômica Federal agiu de boa-fé, obedecendo os deveres conexos dos contratos. Segundo esse princípio, as partes deverão agir com lealdade e confiança recíprocas, auxiliando-se mutuamente na formação e na execução e encerramento do contrato, logo, a sentença não merece qualquer reparo”.
Mantenho a sentença.
Voto no sentido de negar provimento à apelação. Condeno a parte ré apelante em honorários recursais de 1% sobre o montante da condenação, cuja exigibilidade está suspensa por ser beneficiário da gratuidade de justiça.
Documento eletrônico assinado por MARCELO DA FONSECA GUERREIRO, Juiz Federal Convocado, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001122060v3 e do código CRC e15e8e6c.
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Data e Hora: 25/10/2022, às 18:7:17