Apelação Cível Nº 0002092-71.2008.4.02.5110/RJ
RELATOR: Desembargador Federal FERREIRA NEVES
APELANTE: GASPARINA RIBEIRO BARACHO
APELANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF
APELADO: OS MESMOS
RELATÓRIO
Cuida-se de apelação cível interposta pela Caixa Econômica Federal e por Gasparina Ribeiro Baracho Silva contra de sentença (, e-fls. 19-22 – 2ª instância) proferida pelo MM. Juízo da 6ª Vara Federal de São João de Meriti - Seção Judiciária do Rio de Janeiro - que, nos autos da Ação de Reintegração de Posse nº 0002092-71.2009.4.02.5110 julgou parcialmente procedente o pedido, “para determinar a imissão da CEF na posse do imóvel localizado na Av. Atlântica S/N, casa 18, Bairro Atlântica, Belford Roxo, RJ”. Não houve condenação em custas e honorários advocatícios em razão do deferimento da gratuidade de justiça e da sucumbência recíproca.
A Caixa Econômica Federal argumenta que: (a) na inicial também requereu a condenação da parte contrária ao pagamento das prestações em atraso pelo tempo que permanecer no imóvel, a título de aluguel, tendo em vista que a permanência da ré no imóvel importa em prejuízo para a apelante, pois tem que arcar com as despesas condominiais durante o período que o imóvel estiver ocupado; (b) a sentença precisa ser reformada para que seja decidia a questão das perdas e danos, com a condenação da parte ré ao pagamento das prestações e cotas condominiais até a efetiva reintegração de posse; (c) é juridicamente possível a cumulação sucessiva de pedidos de reintegração de posse e perdas e danos. Ao final, requer o provimento do recurso e, de conseguinte, a procedência in totum do pretensão autoral (, e-fls. 8-12 – 2ª instância)
Gasparina Ribeiro Baracho alega o seguinte (a) que o inadimplemento ocorreu por problemas de saúde, tendo, inclusive, vontade de entrar em acordo para o pagamento do que é devido, todavia, a CEF não aceitou o acordo, requerendo somente o pagamento integral; (b) que “a perda de um imóvel, conseguido com tanto sacrifício não pode ser suportada pela Apelante, adquirente de boa-fé e que tentou durante toda a sistemática processual um acordo onde pudesse cumprir, o que restou infrutífero. Pugna pela reforma da sentença, cassando a liminar deferida e julgar improcedente a pretensão autoral (, p. 14-17 – 2ª instância).
Em suas contrarrazões, Gasparina Riberio Baracho aduz a impossibilidade de cumulação de pedidos possessórios e de ação de cobrança, tendo em vista a incompatibilidade de ritos. Pede o desprovimento do recurso interposto pela CEF ().
O Ministério Público Federal afirmou não existir, no caso em tela, interesse público que justifique sua intervenção no feito (, e-fl. 23 - 2ª instância e ).
É o breve relatório.
VOTO
Como visto, trata-se de apelação cível interposta pela Caixa Econômica Federal e por Gasparina Ribeiro Baracho Silva contra de sentença (, e-fls. 19-22 – 2ª instância) proferida pelo MM. Juízo da 6ª Vara Federal de São João de Meriti - Seção Judiciária do Rio de Janeiro - que, nos autos da Ação de Reintegração de Posse nº 0002092-71.2009.4.02.5110 julgou parcialmente procedente o pedido, “para determinar a imissão da CEF na posse do imóvel localizado na Av. Atlântica S/N, casa 18, Bairro Atlântica, Belford Roxo, RJ”. Não houve condenação em custas e honorários advocatícios em razão do deferimento da gratuidade de justiça e da sucumbência recíproca.
Gasparina Ribeiro Baracho adquiriu imóvel caracterizado por Residencial Atlântica, casa 18, sito na Av. Atlântica s/n, Bairro Atlântica, Belford Roxo, através do Contrato de Arrendamento Residencial nº 440098452050-7, pelo prazo de 180 (cento e oitenta) meses, com base no Programa de Arrendamento Residencial (PAR) criado pela Lei nº 10.188/2001, que tem por objetivo propiciar moradia à população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra, promovido pelo Ministério das Cidades, hoje pelo Ministério do Desenvolvimento Regional (Em 1º de janeiro de 2019, o Ministério das Cidades e o Ministério da Integração Nacional foram fundidos e transformados em Ministério do Desenvolvimento Regional), tendo a Caixa Econômica Federal como agente executor e o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) como financiador.
Portanto, o Fundo de Arrendamento Residencial financia a habitação, v.g., para o Programa Minha Casa Minha Vida, por sua vez, a Caixa Econômica Federal é responsável por administrar o FAR, bem como, manter o equilíbrio econômico-financeiro do fundo.
O PAR pode ser dividido em duas fases, sendo a primeira, a compra de terreno e contratação de empresa responsável para construir as unidades habitacionais; a segunda é quando os imóveis são arrendados, com opção de compra ao final do período contratado.
Assim, o imóvel adquirido com recurso do FAR é arrendado ao mutuário por intermédio da CEF, por período de 15 (quinze) anos, tendo como destinação específica de residência do arrendatário e de sua família, com opção de antecipar a compra do imóvel, ou, ao final do prazo, quitar o valor residual, se houver, ou proceder a devolução do imóvel.
Por sua vez, o art. 9º da Lei nº 10.188/2001 autoriza o arrendador a ingressar com a ação de reintegração de posse, verbis:
Art. 9º Na hipótese de inadimplemento no arrendamento, findo o prazo da notificação ou interpelação, sem pagamento dos encargos em atraso, fica configurado o esbulho possessório que autoriza o arrendador a propor a competente ação de reintegração de posse.
Portanto, o inadimplemento após as regulares notificações ao arrendatário, configura o esbulho possessório que autoriza o arrendador propor a competente ação de reintegração de posse, conforme preconizado no art. 9º da Lei 10.188/2001, sendo causa suficiente para rescisão do contrato.
A questão é pacífica perante esta Oitava Turma Especializada.
Confira-se:
PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. PAR. LEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM DO ARRENDADOR. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. ALEGAÇÃO GENÉRICA DE FUNÇÃO SOCIAL DA POSSE E DIREITO À MORADIA. NÃO CABIMENTO.
(...)
- Ademais, sabe-se que o Programa de Arrendamento Residencial foi criado com a finalidade de permitir o acesso da população de baixa renda à moradia, com fundamento nos princípios da universalidade e da solidariedade, que são ínsitos ao tipo contratual celebrado, havendo necessidade de estabelecimento de cláusulas contratuais e medidas legais tendentes a preservar a higidez do sistema - cujos recursos são limitados - e, em decorrência, sua função social.
- Assim, não há inconstitucionalidade decorrente da previsão legal de que o inadimplemento contratual conduz ao esbulho possessório, pois, para assegurar a manutenção da continuidade do programa, é necessária a observância do equilíbrio econômico-financeiro do contrato, sendo certo que a inadimplência de um arrendatário resultará em um abalo de todo o sistema.
- Nesse contexto, caso fosse protegida a posse dos inadimplentes, o próprio programa restaria inviabilizado, afetando outras pessoas igualmente de baixa renda, além de configurar tratamento desigual em relação aos arrendatários adimplentes. Precedentes.
- Recurso da parte ré desprovido, com a majoração dos honorários advocatícios em 1% (um por cento) sobre o valor anteriormente fixado pelo Juízo a quo, conforme prevê o artigo 85, § 11, do CPC/15, cuja exigibilidade fica suspensa, nos termos do artigo 98, § 3º, do CPC/15, por ser a parte recorrente beneficiária da gratuidade de justiça.
(AC 0142738-17.2015.4.02.5101; Rel. Des. Fed. Vera Lúcia Lima; julgado em 02/02/2021)
RECURSO DE APELAÇÃO. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INADIMPLEMENTO CONFIGURADO. ESBULHO. MEDIDA LIMINAR. CABIMENTO.
1 - Uma vez comprovado o inadimplemento e vencido o prazo de notificação sem o necessário pagamento da dívida em aberto relativa ao contrato de arrendamento residencial, configura-se o esbulho do arrendatário a legitimar a imediata reintegração de posse da CEF.
2 - O princípio da dignidade humana e o direito social à moradia não podem ser interpretados como cláusulas de chancela ampla e irrestrita à inadimplência, sob pena de se dificultar, ainda mais, a concretização dos fins a que se destinam. Isto porque o sistema atende a um conjunto de cidadãos que não se esgota na pessoa da recorrente, sendo o retorno do crédito concedido uma premissa básica para o seu equilíbrio e manutenção.
3 - Recurso de apelação da parte ré desprovido. Recurso da CEF provido.
(AC 0007372-45.2011.4.02.5101; Rel. Des. Fed. Marcelo Pereira da Silva)
PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (PAR). LEGITIMIDADE ATIVA DO ARRENDADOR. ART. 9º DA LEI Nº 10.188/01. INADIMPLEMENTO. ESBULHO POSSESSÓRIO CONFIGURADO. DIREITO À MORADIA. INOPONIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.
1. Trata-se de Apelação Cível interposta contra Sentença que julgou procedente ação de reintegração de posse de imóvel pertencente ao Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), movida pela CEF.
2. A Caixa Econômica Federal tem legitimidade para ajuizar a competente ação de reintegração, pois, na qualidade de agente gestor do PAR - Programa de Arrendamento Residencial e em nome do FAR - Fundo de Arrendamento Residencial, está autorizada pelo art. 9º da Lei nº 10.188/2001 a propor ação de reintegração de posse, se configurado o esbulho possessório, por força do inadimplemento contratual, após a regular notificação. Além disso, os artigos 926 e 927 do CPC não restringem a legitimidade para o ajuizamento de ação de reintegração apenas aos possuidores diretos
3. A Lei nº 10.188/01 instituiu “o Programa de Arrendamento Residencial para atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra”. O cumprimento do seu objetivo depende da manutenção do equilíbrio econômico-financeiro dos contratos, de forma a permitir a sustentabilidade do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sendo defeso invocar, como justificativa do inadimplemento contratual, questões de caráter pessoal, a função social da posse, o direito à moradia e a dignidade da pessoa humana.
4. Nessa perspectiva, a moradia, ainda que constitua direito social de elevada estatura na vigente ordem constitucional, não possui natureza absoluta e deve ceder diante de situações concretas que permitam a satisfação de interesses outros com igual relevância, sobretudo quando invocada para chancelar práticas que afrontam a legislação vigente. Precedente: TRF – 2ª Região. Apelação Cível nº 0028355-36.2009.4.02.5101. 8ª Turma Especializada. Rel. Desembargador Federal MARCELO PEREIRA DA SILVA. Julgado em 15/06/2016. Publicado em 22/06/2016, unânime.
5. O art. 9º da Lei 10.188/2001 tem a finalidade precípua de viabilizar a rápida recuperação do bem imóvel e sua reinserção no âmbito do PAR, onde será destinado a outra família de baixa renda (art. 1º), igualmente necessitada de moradia.
6. Diante do quadro acima traçado, afasto a alegação de inconstitucionalidade da norma contida no art. 9º acima transcrito, visto que sua aplicação é voltada justamente para atender aos nobres objetivos do Programa (PAR).
7. In casu, a Apelante celebrou contrato de arrendamento residencial com a CEF, no âmbito do PAR, sendo que, após alguns meses de vigência da avença, deixou de efetuar os pagamentos devidos a título de taxa de arrendamento e condominial, encargos expressamente previstos no instrumento contratual.
8. Devidamente notificada de sua inadimplência, deixou de quitar a importância em atraso, restando plenamente configurado o esbulho possessório, nos termos do art. 9º da Lei 10.188/2001.
9. Apelação conhecida e desprovida.
(AC 0129482-07.2015.4.02.5101; Rel. Des. Fed. Guilherme Diefenthaeler; julgado em 28/09/2020)
Passo ao exame das perdas e danos.
O art. 1.210 do Código Civil e o art. 560 do CPC (art. 926 do CPC/73) dispõem que o possuidor tem direito a reintegração no caso de esbulho, por sua vez, o art. 555, I, do CPC (art. 921, I, do CPC/73) admite a possibilidade de cumulação do pedido possessório com indenização por perdas e danos.
Consoante entendimento jurisprudencial do Colendo STJ, é possível a cumulação do pedido de reintegração de posse com a cobrança das taxas decorrentes da ocupação irregular do imóvel, verbis:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (PAR). LEI Nº 10.188/2001. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CUMULAÇÃO DE PEDIDOS. POSSIBILIDADE.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).
2. É cabível o ajuizamento de ação de reintegração de posse pela instituição financeira quando houver o inadimplemento de parcelas previstas em contrato de arrendamento residencial, nos termos da Lei nº 10.188/2001. Precedentes.
3. O inadimplemento de parcelas em contrato de arrendamento residencial previsto na Lei nº 10.188/2001 autoriza a instituição financeira arrendante a ingressar com ação de reintegração de posse.
4 . Agravo interno não provido.
(STJ; AgInt no AREsp 1325132/RJ; Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva; Terceira Turma; DJe 31/8/2020) (destaquei)
AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE “RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS E REINTEGRAÇÃO DE POSSE". INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS EM RAZÃO DA FRUIÇÃO DO IMÓVEL APÓS OCORRIDA A INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM A MULTA PREVISTA EM CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. POSSIBILIDADE.
1. Em se tratando de promessa de compra e venda de imóvel, a jurisprudência desta Corte afasta qualquer ilação no sentido da caraterização de bis in idem na hipótese de condenação do promissário comprador ao pagamento cumulativo da cláusula penal compensatória e da indenização por perdas e danos a título de fruição do bem.
2. A cláusula penal, consistente na retenção de percentual sobre o valor das prestações pagas, visa, entre outras coisas, ao ressarcimento do promitente vendedor pela utilização do imóvel durante o período em que o contrato foi cumprido (REsp 963.073/DF, Rel. Ministro Sidnei Beneti, Rel. p/ Acórdão Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22.03.2011, DJe 16.04.2012). Por outro lado, caso o promissário comprador continue na posse do bem após a mora, será devida, ao credor, indenização por perdas e danos, a título de aluguéis, o que não se confunde com a pena convencional.
3. Agravo regimental não provido.
(STJ; AgRg no REsp 1179783/MS; Rel. Min. Luis Felipe Salomão; Quarta Turma; DJe 26/4/2016) (destaquei)
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO POSSESSÓRIA. NATUREZA DÚPLICE. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. POSSIBILIDADE DE FORMULAÇÃO, PELO RÉU, DE PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS, DESDE QUE CORRELATOS À QUESTÃO POSSESSÓRIA. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 921 E 922 DO CPC. INDISCUTIBILIDADE DA QUESTÃO RELATIVA À ILICITUDE. RECURSO ESPECIAL DO AUTOR NÃO CONHECIDO. AUSÊNCIA DE INTERPOSIÇÃO DO COMPETENTE AGRAVO. TRÂNSITO EM JULGADO FORMAL (PRECLUSÃO). EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CONHECIDOS COMO AGRAVO REGIMENTAL, NEGANDO-LHE PROVIMENTO.
(STJ; EDcl no REsp 1.368.565/MG, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino; Terceira Turma; DJe 7/10/2015) (destaquei).
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CUMULAÇÃO COM PEDIDO DE PERDAS E DANOS. POSSIBILIDADE. OFENSA AO ART. 292 DO CPC. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. NECESSIDADE DE ADOÇÃO DO RITO ORDINÁRIO. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. RECURSO NÃO PROVIDO.
1. É lícito ao autor cumular com pedido possessório o de condenação em perdas e danos (art. 921, I, do CPC).
2. É inviável o recurso especial quando ausente o prequestionamento, sequer implícito, da matéria infraconstitucional suscitada.
3. Tendo sido efetivamente adotado o rito ordinário, é irrelevante a discussão acerca da possibilidade de cumulação dos pedidos de reintegração de posse e indenizatórios em ritos distintos.
4. Agravo regimental a que se nega provimento.
(STJ; AgRg no AREsp 538020/RJ; Rel. Min. Raul Araújo; Quarta Turma; DJe 7/5/2015) (destaquei)
Aliás, neste sentido é a orientação desta Eg. Oitava Turma Especializada desta Corte Regional de que no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial – PAR é possível, em sede de ação de reintegração de posse, a cumulação do pedido de reintegração de posse com a cobrança das prestações e cotas condominiais em atraso. Confira-se:
ADMINISTRATIVO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE E COBRANÇA DE DOS ENCARGOS RELATIVOS ÀS TAXAS CONDOMINIAIS. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. LEI 10.188/2001. ESBULHO POSSESSÓRIO CONFIGURADO. DIREITO AO RECEBIMENTO DOS ENCARGOS.
(...)
De outra parte, sendo a CEF a gestora do Programa de Arrendamento Residencial – PAR, nos termos do supracitado artigo, possui legitimidade para efetuar a cobrança de taxas condominiais em atraso e promover, direta ou indiretamente, inclusive por administradora nomeada por ela, a administração do condomínio, bem como a cobrança das obrigações contratuais inadimplidas, razão pela qual não há que se falar em impossibilidade de cumulação do pedido reintegratório com o de cobrança de valores referentes às taxas condominiais, “uma vez que a jurisprudência é firme no sentido de que a ação de reintegração de posse, pautada em lei específica (Lei nº 10.188/2001), pode ser cumulada com as perdas e danos, nos termos do artigo 921, I, do CPC/73” (TRF2, 5ª Turma Especializada, 0005314- 76.2010.4.02.5110, Rel. Juiz Fed. Convocado José Eduardo Nobre Matta, DJe 10.07.2017).
(...)
(TRF2; AC 0001016-97.2012.4.02.5101; Rel. Desembargadora Federal Vera Lúcia Lima; julgado em 20.20.2020) (destaquei)
ARRENDAMENTO RESIDENCIAL – PAR. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. ART. 9º DA LEI Nº 10.188/2001. ESBULHO POSSESSÓRIO CONFIGURADO. CMULAÇÃO COM PEDIDO DE COBRANÇA. POSSIBILIDADE. ART. 555, I, CPC/15. APELAÇÃO DESPROVIDA.
(...)
8 – Cabe frisar que se aplica ao caso em tela o previsto no inciso I do art. 923 do CPC/73, atualmente inciso I, do art. 555 do CPC/15, que prevê a possibilidade de cumular o pedido possessório o de condenação em perdas e danos, em razão da natureza dúplice das ações possessórias.
9 – Nesse diapasão, a jurisprudência tem sido firme no sentido de que a cobrança das prestações e das cotas condominiais em atraso dever ser equiparadas à indenização por perdas e danos, sendo admitida desta forma a cumulação de reintegração de posse com o pedido de cobrança das prestações em atraso.
10 – apelação desprovida. Sentença mantida em sua integralidade.
(TRF2; AC 0002589-22.2007.4.02.5110; Rel. Juiz Federal Convocado Marcelo Guerreiro; julgado em 30.4.2019) (destaquei)
As planilhas constantes no , e-fls. 14/15 – 2ª instância, comprovam o inadimplemento em relação às taxas de condomínio no período de março de 2007 a fevereiro de 2008 (R$ 833,75) e taxas de arrendamento residencial no período de agosto de 2007 a fevereiro de 2008 (R$ 1.061,70).
Assim sendo, a parte ré deve ser condenada ao pagamento das taxas de condomínio e arrendamento residencial em atraso até a efetiva reintegração de posse da parte autora, acrescidos de juros moratórios, correção monetária e multa contratual na forma da cláusula décima quarta, parágrafo único do Contrato de Instrumento Particular de Arrendamento Residencial firmado entre a CEF e a ré (, e-fl. 2 – 2ª instância).
No que diz respeito à função social da propriedade prevista no art. 5º, XXIII, da CRFB, bem como o direito fundamental social à moradia, a Lei nº 10.188/2001, que instituiu o Programa de Arrendamento Residencial “para atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda”, programou ações concretas para garantir o direito à moradia, todavia, não pode o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) suportar os ônus da inadimplência, ainda que protetiva, em razão da conduta desvirtuar o programa que depende dos pagamentos dos arrendatários. Todos devem ser tratados de forma igualitária e em consonância com as normas que regem o Programa de Arrendamento Residencial.
Diante do exposto, voto no sentido de negar provimento à apelação da parte ré e dar provimento à apelação da Caixa Econômica Federal, para condenar a parte ré ao pagamento das taxas condominiais e de arrendamento, vencidas e não pagas, até a efetiva reintegração de posse, acrescidas de juros moratórios, correção monetária e multa contratual em conformidade com o contrato celebrado, nos termos da fundamentação supra.
Documento eletrônico assinado por FERREIRA NEVES, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001157493v8 e do código CRC 6c5956b9.
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Signatário (a): FERREIRA NEVES
Data e Hora: 16/12/2022, às 19:11:20